Winkelpand gehuurd? Waarom afspraken in je huurcontract soms gewoon ongeldig zijn

Je hebt net een pand gehuurd voor je nieuwe winkel of restaurant. In het huurcontract staat dat je na drie jaar zonder recht op verlenging moet vertrekken, en dat je akkoord bent met een opzegtermijn van één maand. Je hebt getekend, dus daar houd je je toch aan? Niet per se. Voor dit soort bedrijfsruimte gelden wettelijke regels waar je als huurder niet zomaar van kunt afwijken, ook niet als je dat zelf ondertekend hebt.

Artikel 7:290 BW bepaalt voor welke ruimtes deze bescherming geldt. Het gaat om zogeheten middenstandsbedrijfsruimte: ruimtes die zijn ingericht voor de verkoop van goederen of voor het leveren van diensten aan het publiek, zoals winkels, en ruimtes waar eten en drinken wordt verkocht voor gebruik ter plekke, zoals cafés en restaurants. Ook een aan de bedrijfsruimte gekoppelde woning kan onder deze regeling vallen. Kantoorruimte, praktijkruimte van een dienstverlener zonder publiek loket, of opslagruimte vallen er doorgaans niet onder.

Wat betekent dwingend recht in de praktijk

Valt jouw huurruimte onder artikel 7:290 BW, dan gelden er wettelijke regels over onder meer de minimale huurtermijn en de bescherming tegen opzegging door de verhuurder. Deze regels zijn dwingend recht: dat betekent dat een huurcontract niet ten nadele van de huurder van deze regels mag afwijken. Staat er in je contract een kortere opzegtermijn of minder bescherming dan de wet biedt, dan is die afspraak vernietigbaar. Je kunt je dus alsnog beroepen op de wettelijke bescherming, ook al heb je het contract voor akkoord ondertekend.

Deze bescherming bestaat omdat de wetgever huurders van winkel- en horecaruimte extra kwetsbaar vindt. Zij investeren vaak fors in de inrichting van hun zaak en zijn afhankelijk van een vaste locatie om klanten te trekken. Zonder deze bescherming zou een verhuurder relatief eenvoudig een huurder na korte tijd kunnen laten vertrekken, terwijl die net begint winst te maken op zijn investering.

Let op: dwingend recht werkt hier alleen in het voordeel van de huurder. Afspraken die gunstiger zijn voor de huurder dan de wet voorschrijft, zoals een langere minimale huurperiode, zijn wel gewoon geldig. Het is dus niet zo dat elke afwijkende bepaling in je contract nietig is; het gaat specifiek om afspraken die je als huurder benadelen ten opzichte van de wettelijke bescherming.

Waarom de kwalificatie van je ruimte ertoe doet

Voordat je met succes een beroep kunt doen op deze bescherming, moet wel vaststaan dat jouw ruimte daadwerkelijk kwalificeert als middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Dat is niet altijd vanzelfsprekend. Een showroom waar producten worden getoond maar niet direct verkocht, of een praktijk waar cliënten op afspraak komen, kan bijvoorbeeld buiten de definitie vallen. De feitelijke inrichting en het gebruik van de ruimte zijn daarbij belangrijker dan wat er in het huurcontract staat omschreven.

Let bij het aangaan of beoordelen van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte op de volgende punten:

• Ga na of jouw ruimte daadwerkelijk voldoet aan de definitie van middenstandsbedrijfsruimte, ongeacht hoe het contract de ruimte noemt.
• Controleer of bepalingen over huurtermijn en opzegging in je contract niet ten nadele van jou afwijken van de wet.
• Onderteken een contract niet zomaar omdat het je op papier logisch lijkt; laat afwijkende bedingen over opzegtermijnen en verlenging altijd beoordelen voordat je verdergaat.

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Twijfel je over jouw situatie? Scan je contract gratis — en als het advies moet worden, tekent er een jurist.